Kyllä, yhteiseen kotiin voi usein jäädä eron jälkeen, jos pystyy ostamaan toisen osuuden asunnosta ja pankki hyväksyy rahoituksen yhden henkilön tuloilla. Käytännössä ratkaisu riippuu maksukyvystä, asunnon vakuusarvosta ja siitä, tarvitaanko lisävakuutta. Monessa tilanteessa vakuusvajetta voidaan täydentää esimerkiksi säästöillä, muulla omaisuudella tai asuntolainatakauksella. Garantia tarjoaa asuntolainatakauksia, jotka voivat olla avuksi tällaisissa elämänmuutoksissa.
Ero muuttaa elämässä paljon kerralla. Monelle vanhemmalle tärkeintä on, että lapsen päiväkoti tai koulu pysyy samana, kaverit säilyvät lähellä ja arki jatkuu mahdollisimman tutulla tavalla. Monien asioiden muuttuessa kodin säilyminen voi tuoda arkeen jatkuvuutta.
Monelle keskeinen kysymys on:
Voinko jäädä asumaan nykyiseen asuntoon eron jälkeen ja ostaa toisen osuuden asunnosta?
Usein suurin haaste ei ole itse päätös jäädä nykyiseen kotiin, vaan se, miten toisen osapuolen osuus käytännössä rahoitetaan. Kun laina ja asumisen kulut jäävät yhden henkilön vastuulle, pankki arvioi tilanteen uudelleen: Riittävätkö tulot ja vakuudet?
Mitä asunnon lunastaminen eron jälkeen tarkoittaa?
Kun toinen osapuoli haluaa jäädä yhteiseen kotiin eron jälkeen, kyse on käytännössä siitä, että hän ostaa toisen osuuden asunnosta ja ottaa vastuun asuntolainasta.
Käytännössä tämä edellyttää yleensä:
- Uutta luottopäätöstä pankissa
- Maksukyvyn arviointia yhden henkilön tuloilla
- Vakuusrakenteen tarkistamista
Vaikka asuntolaina olisi hoidettu moitteettomasti, pankki tarkastelee tilannetta uutena kokonaisuutena – nimenomaan tulevaisuuden riskejä ja maksukykyä silmällä pitäen.
Hyvä tietää
Varainsiirtovero
Asunnon lunastaminen eron yhteydessä voi olla varainsiirtoverosta vapaa, jos omistus siirtyy osituksessa eikä vastikkeena käytetä osituksen ulkopuolisia varoja. Jos puolison osuuden lunastamiseen käytetään esimerkiksi uutta lainaa tai muita ulkopuolisia varoja, varainsiirtoveroa maksetaan yleensä siltä osin kuin lunastus rahoitetaan näillä varoilla. Verotus riippuu aina järjestelyn yksityiskohdista, joten asia kannattaa varmistaa Verohallinnolta tai asiantuntijalta hyvissä ajoin.Esimerkki selventämään
- Tilanne A (voi olla varainsiirtoverosta vapaa): Teillä on yhteinen asunto ja yhteisiä säästöjä. Jaatte omaisuuden niin, että sinä saat asunnon ja puolisosi saa säästöt ja muuta omaisuutta. Koska vastike tulee osituksessa jaettavasta omaisuudesta, varainsiirtoveroa ei yleensä synny.
- Tilanne B (varainsiirtoveroa voi tulla maksettavaksi): Ostat puolison osuuden asunnosta ottamalla lisää asuntolainaa. Jos lunastus rahoitetaan tällä lisälainalla, varainsiirtoveroa tulee yleensä maksettavaksi siltä osin kuin maksu tehdään osituksen ulkopuolisilla varoilla.
Avoliitto
Edellä kuvattu verokohtelu voi soveltuu avioliiton päättyessä tehtävään ositukseen. Avoliiton päättyessä toisen osuuden ostaminen asunnosta käsitellään yleensä tavanomaisena luovutuksena, jolloin varainsiirtoveroa tulee yleensä maksettavaksi ostetusta osuudesta. Verokohtelu riippuu kuitenkin järjestelyn yksityiskohdista, joten asia kannattaa varmistaa Verohallinnolta tai asiantuntijalta. Tämä voi lisätä rahoitustarvetta, jolloin vakuuksien merkitys korostuu.Lähde: Verohallinto: Varainsiirtovero osituksessa ja perinnönjaossa
Verohallinto (vero.fi): “Jos osituksessa käytetään pesän ulkopuolisia varoja, on näiden varojen käytöstä suoritettava varainsiirtovero siltä osin kuin varoja on käytetty kiinteistön tai arvopaperin saamiseen.”
Miksi vakuusvaje syntyy helposti erotilanteessa?
Asunnon lunastuksessa vastaan tulee usein vakuusongelma, vaikka maksukyky olisi sinänsä kunnossa.
Pankki huomioi asunnon vakuusarvoksi vain osan sen käyvästä arvosta (useimmiten 70 %). Kun toinen eron osapuoli ostaa toisen osuuden asunnosta, lainatarve voi kasvaa, mutta vakuudet eivät kasva samassa suhteessa. Näin syntyy tilanne, jossa:
- Asunnon vakuusarvo ei yksin riitä kattamaan koko lainaa
- Lisävakuuksille syntyy tarve
- Omaisuuden sitominen tai lähipiiriltä saatu takaus ei välttämättä tunnu houkuttelevalta
Esimerkki konkretisoi ilmiön: jos pariskunnalla on 200 000 € arvoinen koti ja lainaa 130 000 €, vakuudet riittävät yleensä hyvin. Mutta jos toisen osuuden ostaminen kasvattaa lainatarvetta esimerkiksi 30 000 €:lla, lainaa onkin 160 000 €. Jos pankki huomioi asunnon vakuusarvoksi esimerkiksi 70 % käyvästä arvosta (200 000 € → 140 000 €), vakuusarvo ei enää riitä kattamaan lainaa ja syntyy lisävakuuden tarve.
Monelle tämä vakuuksien tarve tulee yllätyksenä – etenkin, jos asunto on tuttu ja talous muuten vakaalla pohjalla.
Maksukyky ratkaisee, mutta puskurilla on iso merkitys
Erotessa asunnon lunastaminen voi olla täysin toimiva ratkaisu, kunhan talous kestää kokonaisuuden myös jatkossa. Pankki tarkastelee muun muassa:
- Miten lainan hoitokulut, vastike ja muut asumismenot mahtuvat kuukausittaiseen budjettiin
- Jääkö talouteen puskuria yllättäviä menoja varten
- Miten korkojen nousu tai muut muutokset vaikuttaisivat maksukykyyn
- Asunnon ikään ja kuntoon nähden tyypilliset korjaustarpeet: Miten mahdolliset remonttikulut vaikuttavat maksukykyyn
Ilman riittävää puskuria riskinä on, että talous kiristyy liikaa juuri silloin, kun elämäntilanne on muutenkin kuormittava. Käytännössä pankin arvioinnilla pyritään siihen, ettei lainanottaja ajaudu maksuvaikeuksiin, vaikka talouteen tulisi yllätyksiä – esimerkiksi hetkellisesti pienemmät tulot tai yllättävät menot. Hyvin rakennettu rahoitus antaa liikkumavaraa ja aikaa sopeutua uuteen tilanteeseen.
Kolme tapaa kattaa vakuusvaje erotilanteessa
Erotilanteessa vakuusvajetta voidaan ratkaista useilla tavoilla. Sopivin vaihtoehto riippuu aina kokonaisuudesta.
Lisävakuutta voidaan hakea myös lähipiiristä, esimerkiksi vanhemmilta. Monessa tilanteessa lisävakuutena on voitu käyttää jo aiemmin vaikkapa puolison vanhemman tai muun läheisen omaisuutta. Eron jälkeen tällaisista järjestelyistä halutaan kuitenkin usein luopua, jotta taloudelliset sidokset eivät jää osaksi uutta elämäntilannetta. Siksi ulkopuolinen takaus voi olla monelle selkeä ja neutraali vaihtoehto.
1) Omat säästöt tai sijoitusvarallisuus
Lisävakuustarve voidaan kattaa käyttämällä asunnon lunastukseen omia säästöjä tai sijoituksia. Monesti voi kuitenkin olla järkevää käyttää varoista vain osa ja jättää säästöjä myös puskuriksi sekä vaurastumiseen – eli sijoittaa muuhunkin kuin pelkästään omaan asuntoon.
Eron jälkeen arkeen voi tulla myös kertaluonteisia hankintoja: Kun omaisuutta jaetaan, saatetaan tarvita uusia kodinkoneita tai huonekaluja. Siksi on usein järkevää jättää säästöihin liikkumavaraa arjen menoja varten ja välttää säästötilin tyhjentämistä viimeistä euroa myöten. Mahdollinen lisävakuustarve voidaan tällöin kattaa muilla ratkaisuilla (esimerkiksi ulkopuolisella takauksella) tilanteen ja pankin kanssa sovittavan kokonaisuuden mukaan.
2) Muu omaisuus vakuudeksi
Esimerkiksi vapaa-ajan asunto tai muu omaisuus voi toimia vakuutena, jos sitä on käytettävissä ja se sopii pankin vakuuskriteereihin.
3) Garantian asuntolainatakaus
Garantian asuntolainatakaus voi täydentää vakuusvajetta tilanteissa, joissa oman asunnon vakuusarvo ei ole riittävä. Tämä on tyypillinen ratkaisu silloin, kun lisävakuuksia ei ole käytettävissä tai muuta omaisuutta ei haluta sitoa asuntolainan vakuudeksi. Pankki tekee aina lopullisen luottopäätöksen ja määrittää rahoituksen ehdot.
Miten erotilanteeseen kannattaa valmistautua ennen pankkikeskustelua?
Hyvä valmistautuminen helpottaa neuvottelua ja selkeyttää vaihtoehtoja. Vaikka pankki arvioi lopulta rahoituksen ehdot ja käytännön etenemisen, oma ennakkopohdinta nopeuttaa keskustelua ja auttaa hahmottamaan, mikä on realistista. Ennen tapaamista kannattaa pohtia ainakin:
- Kuinka suuret kuukausittaiset asumiskulut taloutesi realistisesti kestää
- Mitkä asiat saat nopeasti kuntoon lunastusta varten (esim. kauppakirjat, omistussiirto ja lainajärjestelyt) ja mikä olisi sinulle toivottu aikataulu
- Haluaisitko jättää omia säästöjäsi puskuriksi pahan päivän varalle tai vaurastumiseen
Kun kokonaiskuva on itselle selkeä, pankin on helpompi arvioida tilannetta ja ehdottaa toimivia ratkaisuja.
Yhteenveto
Erotilanteessa kodin pitäminen on monelle tärkeä tavoite ja usein myös täysin mahdollista. Ratkaisevaa on, että rahoitus ja vakuudet rakennetaan realistisesti niin, että kokonaisuus kestää myös epävarmemman ajanjakson.
Kun vaihtoehdot selvitetään ajoissa ja pankki otetaan mukaan keskusteluun varhaisessa vaiheessa, päätöksiä on helpompi tehdä rauhallisesti ja harkiten.
Seuraava askel
Jos pohdit, voisitko jäädä yhteiseen kotiin eron jälkeen, pyydä ensin pankilta alustava arvio siitä, millä ehdoilla rahoitus voisi järjestyä yhden henkilön tuloilla. Samalla selviää, riittääkö asunnon vakuusarvo vai tarvitaanko lisävakuutta.
Näin tiedät nopeasti, onko vakuusvajeen paikkaaminen Garantian avulla sinulle oikea valinta.
Jos lisävakuutta tarvitaan, pankki voi arvioida, voisiko Garantian asuntolainatakaus olla tilanteeseesi sopiva ratkaisu.
Jos erotilanteessa syntyy vakuusvaje, on hyödyllistä ymmärtää tarkemmin, miksi asuntolainatakaus on monelle toimiva tapa täydentää asuntolainan vakuuksia.
Lue myös: Miksi Garantian asuntolainatakauksesta tuli suosittu asuntolainan lisävakuus?
Ville Korte
Myynti- ja markkinointijohtaja
Garantia
Kirjoittaja omaa yli 20 vuoden työkokemuksen asuntorahoitukseen liittyvistä työtehtävistä Garantiassa ja pankissa.