Valtion taloudellisen tutkimuskeskuksen (VATT) tuore tutkimus valottaa kiinnostavaa ilmiötä asuntomarkkinoilla: Asunnon myynti tappiolla tuntuu niin epämiellyttävältä, että se jarruttaa suomalaisten kotitalouksien liikkumista.

Korkeiden osto- ja myyntikulujen lisäksi muuttoliikettä hidastaa nominaalinen tappion välttäminen (Nominal loss aversion). Kyseessä on ilmiö, jossa asunnon omistajat pyrkivät välttämään myymästä asuntoaan nimellishintaa, eli sitä hintaa, jonka he ovat alun perin itse maksaneet, alemmalla hinnalla. Kyse on monelle asiasta, jossa tunne tai periaate ohjaa päätöstä. Jos on vaihtamassa isompaan asuntoon samalla alueella, on todennäköisesti sen hinta laskenut myös. Jos nykyisen asunnon olisi valmis myymään tappiolla, voisi suuremman asunnon saada suhteessa merkittävästi halvemmalla. Kokonaisuuden kannalta tappiolla myyminen voisikin olla taloudellisesti järkevä valinta.

Toimintaperiaate ei vaikuta vain yksittäisiin myyntipäätöksiin, vaan sillä on laajempia vaikutuksia koko talouteen, sillä se voi johtaa asuntokannan ja jopa työvoiman tehottomaan allokointiin.

Tappion välttäminen puolittaa myyntihalukkuuden

VATT:n tutkimus, joka käsittelee Suomen kolmea suurinta työssäkäyntialuetta (Helsinki, Tampere ja Turku) ajanjaksolla 2006–2018, löysi selvän katkoksen myyntihalukkuudessa nollatuoton rajalla.

Tutkimus on erityisen mielenkiintoinen juuri nyt, kun asuntojen hinnat ovat monilla paikkakunnilla laskeneet. Se antaa osviittaa siitä, miksi myyntivolyymi on hidasta – omistajat odottavat hinnannousua välttääkseen nimellisen tappion.

Asunnon omistajat, joiden ennustettu myyntihinta oli alle alkuperäisen ostohinnan (eli odotettavissa oli nimellinen tappio), olivat 51 % epätodennäköisemmin myymässä asuntoaan kuin ne, joiden odotettiin tekevän edes pientä voittoa.

Muutto ilman myyntiä yleistä

Tutkimus paljastaa, että noin 20 % muuttavista omistusasujista ei myynyt edellistä asuntoaan edes seuraavan vuoden loppuun mennessä.

Kun tappio uhkaa, moni suomalaisomistaja valitsee ratkaisuksi vuokrata entisen asunnon eteenpäin välttääkseen tappion realisoinnin, ja muuttaa itse vuokralle tai uuteen asuntoon.

Tappion välttämisellä laajempi vaikutus

Tappion välttämisellä on seurauksia, jotka vaikuttavat sekä yksilöihin että kansantalouteen. Tappion välttäminen johtaa tehottomuuteen taloudessa.

Tutkimuksessa esiin nousi kaksi merkittävää seikkaa, asuntokannan sekä työvoiman väärä allokaatio.

  • Asuntokannan väärä allokaatio viittaa siihen, että ihmiset eivät muuta heille parhaiten soveltuviin asuntoihin, jos se vaatii myyntitappion hyväksymistä.
  • Työvoiman väärällä allokaatiolla tarkoitetaan, että tappion välttäminen vähentää myös alueiden välistä muuttoliikettä.

Vaikka tappion välttäminen on inhimillistä, se voi tulla kotitalouksille kalliiksi, jos se estää paremman asunnon tai työpaikan hankinnan.

Mitä tästä voi oppia?

VATT:n tutkimus korostaa, että muuttotilanteessa asunnon omistajan kannattaa punnita huolellisesti, kuinka paljon pidempi myyntiaika ja kalliimmat asumiskustannukset maksavat verrattuna nimelliseen tappioon, jonka myynnistä voisi joutua hyväksymään.

Jos asunnon arvon ennustetaan olevan alle ostohinnan, on usein taloudellisesti järkevämpää hyväksyä tappio nopeasti kuin pitää asuntoa pitkään markkinoilla ja maksaa juoksevia kuluja.

Lähde: Tutkimus ”Nominal Loss Aversion in the Housing Market and Household Mobility” on luettavissa kokonaisuudessaan täältä.

 

Ville Korte

Myynti- ja markkinointijohtaja

Kirjoittaja omaa yli 20 vuoden työkokemuksen asuntorahoitukseen liittyvistä työtehtävistä Garantiassa ja pankissa.